一、、 保洁工作的重要性
保洁工作时物业管理的一项基本内容，也是物业管理公司管理水平的一个直观反映
二、、 外包与自管的利弊分析
外包
利： 1 、专业化水平较强、
2 、保洁开支较少、
3 、节省设备购置费用、
4 、管理工作量小、
5 、突击性工作的机动性强、
6 、、可预见性强
弊： 1 、管理层面多，协调工作较多，反应速度较慢、
2 、机、对人、料不易控制
自管
利： 1 、直接管理，反应速度快、
2 、机、对人、料较易控制
弊： 1 、专业化水平较弱、
2 、保洁开支较多、
3 、前期设备购置费用多、
4 、管理工作量大、
5 、突击的机动性差、
6 、、可预见性较弱
从外包与自管的利弊来分析：外包方式之利，即自管方式之弊，反之，外包方式之弊，即自管方式之利
现仅就外包方式的利弊来作分析：
（一） 外包的优点
1. 专业性强
（1） 高级管理人员专业性强、、
（2） 管理和培训专业性强、力度大、
（3） 经验、教训较丰富、
（4） 对保洁设置、用品的专业了解强、
2. 日常保洁费开支少
（1） 高级管理人员薪酬成本摊薄、、
（2） 保洁人员招聘渠道多，人工成本可降低、、
（3） 设备、用品自营或进货渠道多，大宗批发，成本低、
（4） 市场竞争的压力大，利润空间受挤压、、
3. 节省保洁设备的购置费
4. 保洁管理工作量少
（1） 保洁员的招聘及补充由专业公司进行、、
（2） 人员的日常管理（食、考勤、宿、考核）由专业公司进行、
（3） 人员的培训由专业公司进行
5. 突击能力强
（1） 开荒保洁最能体现保洁公司的这一特点，一般开荒保洁都外包、、
（2） 在日常保洁工作中也难免有需要在短时间内完成较大量工作情况的出现，这时专业保洁公司可以从其他物业保洁区域抽调人手给予支持。 如自管这种情况下也需要分包给专业公司，但效率慢
6. 可预见性强
（1） 保洁效果可通过参观现其保洁的物业了解其保洁水平、、
（2） 保洁总费用可通过合同明确
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（二） 外包的缺点
1. 管理层面多，协调工作量大
保洁员全都是保洁公司的员工，设备、临时性指派工作、保洁用品都属于保洁公司，物业公司的管理人员对其人、处理，对设备的调用、料都没有直接指挥权，因此在人员安排及调整、对保洁人员的考核、机、方面都需要与保安公司管理层协商，由他们去实施
另外，双方全都是依据保洁合同进行合作，因此牵涉到较大范围的工作调整时，就需要对合同进行协商调整
2. 人、机、料不易控制
由于人、料都归保洁公司所有，而一些保洁公司为了在合同定价的前提下获得最大的利润，在清洁用品、清洁剂的使用量和品牌上打折扣，不能满员到岗、机、、或者为了获得新的合同，在不知会物业公司的情况下将分配在本物业项目的人、机临时调至别的项目使用。 这些都加大了监控难度，需要公司安排认真负责的保洁主管做好现场管理工作
（三） 建议
通过上述利弊分析，总体来讲采用外包的方式较好，但因抓好以下关键点：
1. 分包方的选择：应选择专业性高、业绩优良、价格合理的品牌保洁公司。 选择专业专业承包公司时，应考察专业承包公司是否具备承担清洁业务的资质。 有没有能力履行承包合同的义务与责任，有没有能力承担违约责任，社会信誉是否好，服务价格是否合理
2. 保洁分包价格的对比、、控制，包括自营预算与分包报价的对比及各分包投标方的价格比较分析
3. 合同中对比以下方面应尽量量化，便于今后检查合同落实情况：
（1） 保洁人员编制、、
（2） 配置设备数量、、
（3） 保洁用品种类、数量、
（4） 各项保洁作业质量标准、、
4. 保洁公司驻场主管的能力、、经验
5. 对保洁日常工作的现场控制
（1） 应要求承包公司制定具体的工作计划，包括岗位设置及职责、垃圾清运时间、责任和义务、技术要求、服务标准、
（2） 应根基实际情况制定一些工作制度、规定，如《清洁工作检查规程》、《消杀管理办法》、，并监督承包公司实施
（3） 承包公司根据要求、消杀、工作计划、合同，安排属下员工进行具体清洁、垃圾清运工作，物业部依据上述文件每天进行监督检查
（4） 日常工作中，物业部都要规定清洁工人的工作操行，要求他们遵守物业的有关管理规定，应以合约形式约定双方的行为规范，并附带经济责任
（5） 物管员每天要对所辖物业区域的日常清洁、、消杀及垃圾清运工作进行监督检查，承包公司主管级物管员依据质量标准进行自查和巡查工作。 物管员要将检查结果登记在《日常清洁评分表》及《消杀记录表》中
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